Заседания

В Малом зале ТПП РФ прошло очередное заседание Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства на  тему: «О реализации национального проекта «Жильё и городская среда». Градостроительные аспекты».

Открыл заседание председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Ефим Басин. «В соответствии с посланием президента принят национальный проект «Жилье и городская среда», необходимо обеспечить ежегодно доступным комфортным жилье не менее 5 млн семей, обеспечить 120 млн кв. метров ввода жилья в год, что очень сложно сделать и самое главное развить систему инвестирования связано это с проектным финансированием, переходом на эскроу-счета, уход от долевого строительства, где мы можем потерять значительные средства населения, кроме того эти же задачи стоят и по реновации жилья, сносу аварийного жилья, капитальному ремонту. Мы должны собрать все воедино, все что связано с обновлением и строительством нового жилья. Задача серьезная, проектом предусматривается 80 млн кв. м. многоквартиных домов и 40 млн индивидуального жилья. Уже сегодня 45% это индивидуальное жилье и 55% многоквартирных домов, причем в основном это предусматривается в 10 крупных городах, где предстоит построить 50% жилья. На наш взгляд эти цифры необходимо менять. Необходимо менять стратегию строительства жилья. Мы не можем следовать тем задачам, которые предусматривают строительство многоэтажных высотных домов. По трем кварталам 2018 года, в среднем по России, мы вводим жилье этажностью 16,8 этажей. И это в России, у которой больше всех земли. Размеры квартир снижаются до минимума – 48,6 кв. м. А что делать многодетным семьям? Мы ограничиваем людей. Малоэтажное строительство с участком земли, конечно, создает более комфортные условия. Сегодня мы хотим акцентировать внимание именно на этих нюансах». 

Затем слово для приветствия было предоставлено президенту Российского союза строителей Владимиру Яковлеву. В своем выступлении он отметил: «Очень важно, что тема строительства рассматривается на самом высоком уровне и, наконец, приняты такие важные, нужные для строителей решения вопросов. Переход на эскроу-счета вызывает массу вопросов в связи с тем, что не решены вопросы с банками. Как они будут подходить, что они будут делать, каким образом они будут реализовывать эти темы?

Существует много проблем, без обсуждения, решение которых на разных уровнях ничего не получится. Надо обсудить вопросы ценообразования. Надо выстроить нормальную тарифную политику. Надо решить другие очень важные для строительства вопросы.

Тема капитального ремонта. 3,5 млрд кв. м жилья сегодня у нас уже существует. С ним тоже нужно что-то делать. Расселение ветхого и аварийного жилья – проблема.

Много вопросов требуют внимания. Ясно, что за один год их не решишь, но решения приходят. В прошлом году мы ввели 75 млн кв. м жилья, в этом году нужно вводить 88 млн кв. м, 120 млн кв. м не за горами. Два месяца этого года -10% по отношению к прошлому году. Прошлый год – минус по отношению к позапрошлому году. Поэтому нужны новые условия, новые технологии. Нужна какая-то помощь в решении хотя бы вопросов индивидуального жилищного строительства. Это одна из тем, которая могла бы двигать вперед всю нашу строительную экономику. Строительство – это авангард экономики, это показатель развития нашей страны. Жилье – это настроение, политическое, экономическое, моральное состояние. Если мы будем реализовывать национальные проекты и создадим и нормальные квадратные метры, и комфортную среду, все будет хорошо».

Далее с основным докладом выступил председатель подкомитета по градостроительству и архитектуре Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Александр Кривов. Он выступил с докладом и рассказал о структуре Национального проекта «Жилье и городская среда». Он отметил, что только на уровне регионов можно будет решать задачи Национального проекта. Программа выполнима с учетом внесения некоторых уточнений в паспорт Национального проекта «Жилье и городская среда».

В своем докладе Александр Кривов отметил, что в 2014 году средняя по России этажность возводимых жилых домов была 14,7, а в 2018 году она возросла до 16,3, при этом снизился средний размер квартир в домах, построенных юридическими лицами: с 64,6 кв. м в 2008 году, до 51,6 кв. м в 2017 году 48,6 кв. м в 2018 году.

Основные проблемы в строительстве многоэтажных многоквартирных жилых домов (МКД):
- отсутствие расчетов по затратам ресурсов и средств на полный жизненный цикл «строительство – эксплуатация – утилизация» отдельных зданий и их групп в застройке;
- малый расчетный срок жизни зданий – 50 лет (при высоте до 75 м);
- повышенные затраты и технологические трудности при деструкции, складировании и утилизации железобетона;
- пограничные риски по безопасности функционирования и при вынужденной эвакуации; экологически неблагоприятное воздействие на проживание выше 7 - 9 этажей;
- повышенные энергозатраты на эксплуатацию лифтов, насосов;
- низкий выход квартирных (торгуемых) жилых помещений по отношению к площади зданий (к = 0,6 – 0,7);
- большой вес конструкций, приходящихся на 1 кв. м площади квартир;
- состав квартир по числу комнат в квартире создает демографический тупик: 1 – 2-х комнатные квартиры составляют до двух третей от общего числа квартир в силу ограниченности площади этажа;
- очевидные понижательные тенденции рынков строительства МКД, несмотря на развитие ипотеки;
- устойчивый рост рынков индивидуального и малоэтажного жилищного строительства;
- потери в качестве городской среды, историческом своеобразии застройки и собственного лица в архитектуре.

Продуцируется гигантский фонд жилых зданий, имеющий крайне малый для недвижимости срок службы при отсутствии расчетов ресурсного обеспечения укороченного (от 50 лет) жизненного цикла: «проектирование – строительство – эксплуатация – утилизация» как для отдельных зданий, так и плотной из них застройки.

Специфика малоэтажного МКД и ИЖС как растущего инвестиционного тренда резко отлична от бизнеса в строительстве многоэтажных МКД. На передний план здесь выходят новые игроки, прежде всего из сферы малого и среднего предпринимательства. Этот вектор опирается на множественность малых единичных застройщиков, готовых влиться в него, если публичная власть предложит им благоприятную градостроительную, обеспеченную стандартной инфраструктурой территорию, включая сформированные лоты-участки.

Введение практики эскроу-счетов позволит за счет малой капиталоемкости объектов малоэтажных МКД, возводимых застройщиками - юридическими лицами, значительно снизить затраты домохозяйств на приобретение квартирного жилья. Это значит, что в типологии объектов жилищного строительства малоэтажные МКД и ИЖС объективно займут основные позиции при условии решения вопросов градостроительного землепользования.

В секторе МКД появятся жилые малоэтажные дома с большими квартирами: 2-3 квартиры на каждом этаже секции, не менее чем по 80 кв. м каждая. Это начнет снимать проблему расхождения между ростом средней жилой обеспеченности до 25-30 кв. м на человека, устанавливаемого практически всеми стратегиями СЭР, и средней площадью вводимых в МКД квартир менее 50 кв. м по данным за 2018 год.

Ценовая динамика направляет и создаёт потоки потребительских предпочтений. Национальный проект ставит задачу значительного роста объемов ввода жилья. Решить ее можно за счет использования массовых эффектов ценовой и потребительской динамики.

Издержки домохозяйств при индивидуальном жилищном строительстве существенно ниже, что расширяет объем платежеспособного спроса и стимулирует рост рынка. Другим его ресурсом является строительство малоэтажных МКД. Цена квадратного метра в таких домах по себестоимости существенно ниже многоэтажных, как и эксплуатационные расходы. Население и органы управления должны быть информированы о недостатках многоэтажных МКД. На развитие новых направлений рынка недвижимости должна работать активная маркетинговая политика.

Задача отрасли – активизировать развитие новых рынков, генерирующих производство адекватной спросу строительной продукции. Пространственное планирование землепользования жилищного строительства – ключевой инструмент запуска новой политики реализации национальных целей и проекта «Жилье и городская среда».

Территориальные границы планирования в генеральных планах не включают проектирование целостной пространственной организации системы расселения и хозяйствования городов с их пригородной зоной (агломерацией), развитием ИЖС и строительства малоэтажных многоквартирных зданий. Развитие агломераций и градоформирующая роль новых рынков жилищного строительства – полностью вне задач документов территориального планирования сегодня.

Разомкнуть границы городов, перейти к меж-муниципальным, региональным и макрорегиональным системам расселения – единственный доступный сегодня способ снятия высоких рисков сложившихся практик жилого строительства с половинной долей домов повышенной этажности. Через несколько десятков лет требующих утилизации, вывоза, складирования мусора и его переработки.

Переход от господствующих практик предельной концентрации жилищного строительства из железобетона к рациональному (значит – человечному) расселению и использованию современных технологий строительства из возобновляемых материалов, прежде всего дерева, должно стать магистральным направлением в позитивной динамике развития нашей страны.

Завершая свое выступление, Александр Кривов отметил: «Текущий период реализации НП требует активизации решений регионального уровня. На региональном уровне в Стратегиях социально-экономического развития должны быть определены параметры, предложенные Паспортом НП с учетом своей региональной специфики:

- суммарные объемы ввода, исходя из удельных показателей – 0,7-0.8 кв. м на человека;

- инвестиционно-финансовая модель равновесия спрос-предложение с установлением таргетированных показателей по планируемым видам ресурсов, включая потребности градостроительного землепользования в целях расселения, размещения производств, развития и реконструкции инфраструктуры;

- ориентировочная структура ввода по типам объектов, отвечающих прогнозируемым объемам платежеспособного спроса с учетом планируемой поддержки домохозяйств (ипотека, кредиты, предоставление участков);

- актуализация местных нормативов градостроительного проектирования, правил землепользования и застройки, документов территориального планирования по их адаптации к стратегиям социально-экономического развития, план подготовки комплексных проектов развития инфраструктуры, проекты планировки консолидированной улично-дорожной сети и другие.

Далее с докладом выступил заместитель председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Сергей Быстров. В своей презентации он также привел аналогичные цифры роста средней этажности и снижения среднего метража квартир в МКД. Он подчеркнул: «Технико-экономические параметры многоэтажных жилых домов не могут быть четко определены ввиду отсутствия расчетов их полного жизненного цикла «проектирование - строительство – эксплуатация – утилизация».

При нормативном сроке жизни объектов менее 75 м высотой (25 этажей), - 50 лет, реконструкция и утилизация таких объектов является весьма сложной технологической проблемой. Железобетон исходно является анти-природоподобным материалом и затраты на его утилизацию потребуют совокупных расходов, соизмеримых с возведением таких домов, а также транспорта и территорий для временного и постоянного складирования продуктов утилизации вне городской застройки.

Технологии, используемые сегодня для строительства многоэтажных жилых домов, принципиально не отличаются от технологий середины прошлого века и являются угрожающим фактором для безопасности и экологии современных городов.

Состав квартир в многоэтажных жилых домах характеризуется преобладанием малых квартир, так как планировочные решения с лестнично-лифтовым узлом на 4 (3) лифта допускают площадь этажа (20-25 эт.) не более 450 (350) кв. м, что вынужденно приводит при увеличении числа квартир к уменьшению их площади. При этом коэффициент перехода от площади жилых помещений этажа к площади этажа составляет 0,6 – 0,7».

По словам С. Быстрова многоэтажные жилые дома отражают победу собственников ресурсов – инвесторов. Массово строятся очевидно опасные в эксплуатации, анти-экологичные и дорогие дома. Превозносимая роль местоположения позволяет кратно увеличивать цены продаж по отношению к ценам себестоимости строительства.

Одним из существенных ресурсов роста рынка является малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство при поддержке промышленности местных строительных материалов, индустрии деревянного домостроения. Его привлекательные для потребителей черты – возможность иметь просторные квартиры и экологичную среду. Цена квадратного метра в таких домах по себестоимости существенно ниже, как и эксплуатационные расходы.

Данные направления должны получить градостроительную и нормативную осмысленность использования в структуре городов, поселений и агломераций, сегодня отсутствующую. Ориентировка на инерционное продолжение массового преобладания застройки повышенной этажности не позволит достигнуть целей национального проекта и приведет к негативным последствиям в социальной и экономической жизни Российской Федерации.

Задача отрасли – активизировать развитие и инвестиционную оправданность новых рынков. Пространственное планирование как составная часть системы стратегического планирования должно быть определено ведущим и управляющим движителем развития новых качеств территориального и градостроительного планирования. Градостроительное землепользование – ключевой инструмент новой политики реализации национальных целей и проектов.

России в предстоящее десятилетие нужно довести наличие жилого фонда до 4.5 – 4,6 млрд кв. м (сегодня – около 3,6 млрд кв. м), включая аварийный, ветхий, ненормативный фонды, которые в сумме занимают около 3,5 млн Га в составе 5,2 млн Га земель под зданиями и сооружениями на территориях населенных пунктов.

Для размещения 1,2 – 1,3 млрд кв. м нового жилого фонда (с учетом восполнения выбытия) потребуется около 1 млн Га новых территорий с учетом размещения части новой застройки на местах сносимой. В целом площадь территорий населенных пунктов должна быть увеличена до примерно 21 – 22 млн Га от 19,9 млн Га сегодня, то есть с 1,17% до 1,25 – 1,29% территории страны.

Главным условием роста объемов малоэтажного и индивидуального жилищного строительства является земельная градостроительная политика подготовки территорий развития, направляемая стратегиями социально-экономического и пространственного развития. Стратегическое, земельное и градостроительное законодательство должны обеспечить эти стратегии своими инструментами.

Завершая презентацию, Сергей Быстров сделал следующие выводы: «При реализации Национального проекта «Жилье и городская среда» необходимо:

- опираться на рациональный выбор типологии и рыночных характеристик объектов жилищного строительства;

- ориентироваться на расширение обеспеченного потребительского спроса. Прежде всего, за счет снижения цен продаж, необходимой кредитной поддержки, функциональных характеристик и свойств жилых единиц, как объектов недвижимости, рассчитанных на длительный поколенческий срок использования;

- учитывать технологические и эксплуатационные параметры объектов, в том числе рассчитанные на период полного жизненного цикла «проектирование – строительство – эксплуатация – утилизация».

В своем выступлении Почетный президент Союза архитекторов России Андрей Боков подчеркнул, что индустриальное строительство многоэтажных жилых домов при социализме не учитывало насколько это строительство эффективно, затратно, жилье раздавалось бесплатно. С помощью одного типа дома собирались решать все жилищные проблемы по всей стране. Это наследие досталось новой России. «Мы продолжаем строить дома, которые еще выше, еще менее ремонтопригодны, это не заложено в идеологии этих домов. Никто не считал, во что обойдется текущий и капитальный ремонт. Люди с трудом оплачивают ипотеку, а завтра им придется оплачивать ремонт, а субсидий на это нет. Какими будут эти дома через 20-30-40 лет? На эти вопросы ответов нет», - заявил Андрей Боков.

Однако, по его словам, не следует настаивать на полной замене модели МКД в пользу индивидуального. Наряду с крупными застройщиками должны существовать малые и средние, те, которые строят у себя в регионах доступное жилье.

В продолжение дискуссии Ефим Басин предложил поговорить о финансировании жилья: «Мы сегодня радуемся, растет ипотека, 3 трлн рублей уже ипотечных кредитов выдано, а необходимо к 2024 г. и до 6 трлн руб. и конечно и % необходимо снижать это точно. На индивидуальное жилье надо распространять ипотеку, но как банки заставить, чтобы они выдавали такие ипотечные кредиты под ИЖС действительно видя, что они теряют на затратах, это второй вопрос. Но есть кроме ипотеки и другие примеры в нашем опыте, есть и ипотечно-накопительные системы, различные строительные кооперативы и т.д., необходимо их тоже развивать. Только на ипотеке мы эти цифры не вытянем».

Члены Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Константин Пороцкий и Виолетта Басина представили презентации на тему: «Практический механизм обеспечения граждан доступным жильем с использованием инструментов Федерального Закона "О жилищных накопительных кооперативах" от 30.12.2004 N 215-ФЗ от 2004 г. Они рассказали о конкретном проекте на территории Ленинградской области с использованием инструмента накопления.

Андрей Старовойтов, руководитель ООО «Агентство консультаций и управления «КОНУС» представил доклад на тему: «Разработка и внедрение Стандарта в строительстве «Услуги технического заказчика (инженера) в индивидуальном малоэтажном жилищном строительстве». Свой доклад также представил вице-президент по направлению «Инновации» Российской академии архитектуры и строительных наук Вячеслав Ильичев на тему: «Прорывные технологии, предлагаемые для использования при составлении программы выполнения «Национального проекта в сфере жилья и городской среды», также на заседании выступили Юрий Крупнов, член Совета ТПП РФ по промышленному развитию и конкурентоспособности экономики России, Сергей Мытарев, президент Союза сельских строителей России, Виктор Видьманов, академик Академии инвестиций и экономики строительства, заслуженный строитель РФ и другие.

Подводя итоги заседания, заместитель председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Лариса Баринова вспомнила слова лауреата Нобелевской премии Василия Леонтьева, о том что градостроительство - это скелет экономического развития любой страны. «У нас к сожалению отсутствует комплексный подход, мы говорим о жилье совершенно в отрыве от всего остального: геополитических интересов государства, обустройства границ, строительства военных городков, сельского строительства, мы не знаем сколько у нас растет новое поколение, сколько нам понадобится школ, дошкольных учреждений, мы не знаем как будет развиваться промышленность, какие мощности по регионам и др. Лариса Баринова предложила сделать перечень лучших практик по реализации национального проекта (опыт Белгорода, Башкирии, Ленинградской области и др.) и сделать аналитику и показать, донести «+» и «-» до строительного сообщества через структуры ТПП РФ по всей стране.

Владимир Яковлев считает, что подводя итоги заседания во-первых, необходимо акцент сделать на поддержке малоэтажной застройки и второе, это инженерная инфраструктура, которая должна строиться за счет государства и регионов.

В заключение, Ефим Басин отметил, что национальный проект выполним, он нужен людям, 40% нуждаются в улучшении жилищных условий и выполнить это можно, если будем двигаться системным, комплексным порядком, используя все ресурсы, программы, субсидии, методы реализации, не только в МКД, при помощи ипотеки и проектного финансирования, но и применять другие практики. По итогам заседания будет сформирована позиция и предложения бизнес-сообщества по национальному проекту «Жильё и городская среда», которые будут направлены Президенту РФ.

Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства